Grondbeleid

Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten van projecten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid. Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het MPG 22.1.  

In de tabel hieronder wordt de ontwikkeling van de boekwaarde van de grondexploitaties  weergegeven.

In 2021 is er per saldo voor € 24 mln. meer aan kosten dan opbrengsten gerealiseerd, waardoor de boekwaarde is toegenomen tot € 54 mln. Een belangrijke kostenpost voor 2021 was de aankoop van gronden OHW op HoogTij in het kader van de ontmanteling RON.

Uiteindelijk is het streven om de boekwaarde minimaal naar nul te krijgen met de verkoop van de gronden en mogelijke subsidies. De tabel hieronder geeft de verwachting voor het eindresultaat van de grondexploitaties weer. In deze tabel worden in deze jaarrekening verwerkte winstnemingen van (deel)plannen niet geteld. De tabel telt alleen de kosten en opbrengsten aan de hand van de bijgestelde ramingen voor 2022 en verder.

De verwachting van de nog te maken kosten, de nog te realiseren opbrengsten en het eindresultaat voor de grondexploitaties wordt hierboven weergegeven. Uiteraard is er onzekerheid of de totaal geraamde voordelige eindwaarde van € 18 mln. ook daadwerkelijk behaald zal worden. Het is mogelijk om de eindwaarde terug te rekenen naar 31-12-2021. Bij de berekening hiervan wordt gebruik gemaakt van een percentage van 2%, waardoor de verwachte contante waarde op € 15 mln. voordelig komt.

Het beleidsuitgangspunt is dat grondexploitaties minimaal kostendekkend moeten zijn. Op basis van de recente ramingen is het de verwachting dat dit met name voor Inverdan niet gaat lukken. Totaal is een verliesvoorziening gevormd van € 1,3 mln. op contante waarde. Het grootste deel hiervan wordt verklaard door de extra kosten voor parkeer- en speelvoorzieningen in de Mauritsbuurt, waar bij de planvorming nog geen rekening mee gehouden was. In 2021 is besloten dat voor deze extra kosten de risicobuffer vanuit het transformatiefondsbesluit aangesproken mag worden. In deze jaarrekening is hiervoor geen mutatie verwerkt omdat de ARG nog steeds toereikend is en de doelstelling is om waar mogelijk het resultaat van Inverdan naar minimaal nul terug te brengen, zodat het aanspreken van het transformatiefonds dan niet nodig is. Op eindwaarde is het totale verlies € 1,5 mln., waardoor er voor de komende jaren mogelijk nog een aanvulling vanuit de ARG zal moeten worden gedaan voor het verschil van € 0,2 mln.

De volgende tabel geeft drie belangrijke besluiten aan uit 2021 waarnaar deze paragraaf verwijst.

In de tabel hieronder zijn de acht grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd die onderdeel uitmaken van de bovenstaande cijfers. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

In de tabel hieronder staan bedragen voor plannen waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten. Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten.

Veelal worden op basis van de overeenkomsten door ontwikkelaars bedragen aan de gemeente overgemaakt als vergoeding voor gemaakte en voor nog te maken kosten. De eindstand van € 0,7 mln. is een saldo van nog te ontvangen bedragen en van vooruit ontvangen bedragen voor faciliterend grondbeleid.

Per 31-12-2021 is hiervan voor € 3,3- mln. aan vooruit ontvangen bedragen voor nog te maken kosten en voor € 4,0 mln. aan nog te ontvangen bedragen voor al gemaakte kosten.

Volgens de financiële tabel hierboven wordt een voordelig eindsaldo van deze plannen verwacht van € 0,4- mln. In dit voordelige eindsaldo zitten ook enkele plannen waarvoor een nadelig eindsaldo wordt verwacht. Hiervoor is een voorziening getroffen van € 0,1 mln.

Bij de vorige jaarrekening van 2020 stond een verwacht eindresultaat van € 0,6- mln. met daarbij de opmerking dat vanwege de interne wijze van de boekhouding van de gemeente niet altijd alle kosten direct ten laste van het plan zijn geboekt. Deze wijze van boekhouding is de laatste jaren steeds meer gewijzigd. Het is hierdoor zichtbaar dat op termijn de totale verwachting van het eind resultaat van het faciliterend grondbeleid zich steeds meer richting de nul gaat begeven.

In het MPG is een lijst opgenomen met de actieve plannen waarvoor een exploitatie overeenkomst is gesloten.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken
De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (completion methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie. De tabel hieronder laat het verwachte verloop van de ARG zien.

De beginstand 2021 van de ARG was € 7,9 mln. Door winstneming is voor € 1,5 mln. vanuit grondexploitaties bijgedragen aan de ARG. Voor de projecten met een exploitatieovereenkomst is er € 0,01 mln. bijgedragen aan de ARG. De verliesvoorziening is in 2021 met € 0,7 mln. opgehoogd. In de eerste instantie zou de ARG hiermee op € 8,8 mln. uitkomen. In 2021 is ook een onttrekking vanuit de ARG aan algemene middelen begroot en verwerkt van € 0,6 mln. De eindstand van de ARG voor 2021 is hiermee € 8,2 mln.

De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 6,2 mln. Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG). De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan het investeringsfonds plaats. Deze afdracht is dan een overboeking naar het investeringsfonds van de gemeente.

Zoals de tabel laat zien, is de eindstand 2021 voor de omvang van de ARG € 8,2 miljoen. Dit is circa € 0,47 mln. hoger dan 125% van het benodigde weerstandsvermogen. Dit betekent dat op basis van deze cijfers € 0,47 mln. vanuit de ARG kan worden overgeboekt naar het investeringsfonds. Voor meer informatie omtrent de ARG wordt verwezen naar het MPG 22.1.